Rechtliche Expertise für Immobilienkaufverträge

Wie kommt ein Kaufvertrag zustande?

Der Kaufvertrag ist das häufigste und in der Praxis wichtigste Rechtsgeschäft. Ein Kaufvertrag kommt bereits durch die Willenseinigung über Kaufgegenstand und Kaufpreis zustande. Beim Immobilienkaufvertrag wäre dies die Einigung über die kaufgegenständliche Immobilie und den Kaufpreis.

Da bereits ein von Käuferseite und Verkäuferseite unterschriebenes Kaufangebot eine verbindlichen Vertrag darstellt, ist insbesondere empfehlenswert, vor Abgabe bzw. Annahme eines Kaufangebots dieses einer rechtlichen Prüfung zu unterziehen.

Was muss in einem Kaufvertrag (über eine Immobilie) geregelt werden?

In jedem Kaufvertrag muss der exakte Kaufgegenstand definiert sein und wie hoch der Kaufpreis sein soll.

Ein Immobilienkaufvertrag sollte neben der Bezeichnung der Vertragspartner die genaue Beschreibung des Vertragsgenstandes (z.B. Grundstück, Wohnung,..) enthalten. Zur Beschreibung der Liegenschaft sind unter anderem Angaben zu Adresse, Wohnfläche, Einlagezahl, Katastralgemeinde, Grundstücksnummer notwendig. Weiters sind die Gewährleistungsbestimmungen besonders wichtig, hier sollten bestehende Mängel genannt werden und möglichst präzise festgelegt werden, welche Eigenschaften des Kaufobjekts der Verkäufer zusichert bzw. wofür genau der Verkäufer haftet. Selbstverständlich sind der Kaufpreis sowie die Zahlungsbedingungen in den Kaufvertrag aufzunehmen. Bei Liegenschaftstransaktionen ist es unbedingt zu empfehlen, einen Treuhänder einzuschalten. Im Kaufvertrag sollte auch geregelt werden, wann der Kaufpreis bezahlt werden muss, wann die Immobilie übergeben werden soll und ab wann der Käufer das Risiko für einen Untergang oder eine Verschlechterung der Immobilie tragen soll. Einen wesentlichen Bestandteil bildet auch die Aufsandungserklärung

Was ist bei einem Immobilienkaufvertrag zu beachten?

Vor einem Immobilienkauf sollte unbedingt das Grundbuch geprüft werden, da dieses zahlreiche wichtige Informationen zur Immobilie enthält.

Besonders wichtig ist es, die Immobilie auf Mängel zu überprüfen, hierbei kann Sie ein Sachverständiger unterstützen. Es lohnt sich auch, den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan einzusehen und gegebenenfalls Nachschau im Verdachtsflächenkataster zu nehmen.

Wer trägt die Kosten des (Immobilien-)Kaufvertrags? / Welche zusätzlichen Kosten entstehen?

Zusätzlich zum Kaufpreis entstehen beim Immobilienkaufvertrag Kosten für die Vertragserrichtung durch einen Rechtsanwalt sowie die Kosten für die Beglaubigung des Kaufvertrages durch einen Notar. Üblicherweise trägt diese Kosten der Käufer.Oft wird ein Immobilienkauf über einen Makler abgewickelt, dann fällt auch eine Maklerprovision an. Diese trifft im Regelfall sowohl Käufer als auch Verkäufer, hier können aber auch andere Vereinbarungen getroffen werden.

Außerdem muss der Käufer auch die Grunderwerbssteuer (GrESt) und die gerichtliche Eintragungsgebühr für die Eintragung im Grundbuch bezahlen.

Der Verkäufer muss hingegen die Immobilienertragssteuer (ImmoESt) entrichten, sofern er von dieser nicht, z.B. aufgrund der Hauptwohnsitzbefreiung, befreit ist.

Wer bekommt das Original des Immobilienkaufvertrages?

Üblicherweise bleibt das Original des Kaufvertrages bis zur vollständigen Abwicklung des Kaufvertrages beim Rechtsanwalt. Das Original bekommt schließlich der Käufer. Für den Fall, dass der Verkäufer auch ein Original haben möchte, kann er eine beglaubigte Kopie – auf eigene Kosten – verlangen.

Wer zahlt den Notar beim Immobilienkaufvertrag?

Üblicherweise bleibt das Original des Kaufvertrages bis zur vollständigen Abwicklung des Kaufvertrages beim Rechtsanwalt. Das Original bekommt schließlich der Käufer. Für den Fall, dass der Verkäufer auch ein Original haben möchte, kann er eine beglaubigte Kopie – auf eigene Kosten – verlangen.

Wer muss zuerst leisten – Zug um Zug Prinzip?

In der Regel überweist zunächst der Käufer den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto des Rechtsanwalts, welcher als Treuhänder fungiert. Der Treuhänder bestätigt den Vertragsparteien sodann das Einlangen des Kaufpreises. Anschließend wird die Immobilie an den Käufer übergeben. Nachdem der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wurde, wird der Kaufpreis vom Treuhänder an den Verkäufer ausbezahlt, der Treuhänder verwendet den Kaufpreiserlag aber auch zur Tilgung an besicherte Banken und Löschung bestehender Pfandrechte im Grundbuch.

Wer bestimmt den Rechtsanwalt?

Da der Käufer die Kosten für den Rechtsanwalt in der Regel bezahlt, kann er diesen meistens auch aussuchen.

Bei Neubauprojekten und Immobilienkäufen von Bauträgern kann es aber vorkommen, dass diese als Verkäufer bereits einen bestimmten Rechtsanwalt für alle Kaufverträge beauftragt haben und der Käufer hier keine Auswahlmöglichkeit mehr hat.

Wie kann ich vom (Immobilien-)Kaufvertrag zurücktreten?

Der Rücktritt von einem Immobilien Kaufvertrag ist nicht so einfach möglich. Nur in den folgenden Fällen besteht ein Rücktrittsrecht:

Von einem Kaufvertrag können Sie zurücktreten, wenn vertraglich vereinbart wurde, dass ein Rücktrittsrecht besteht.

Ebenso möglich ist der Rücktritt, wenn der Vertrag eine „aufschiebende Bedingung“ enthält, also erst bei Eintritt bestimmter Umstände wirksam werden soll und diese aufschiebende Bedingung nicht eintritt.

Eine Möglichkeit ist der Rücktritt wegen Nichteintritt einer wesentlichen Bedingung (§ 3a KSchG), sofern der Verkäufer ein Unternehmer ist und der Käufer ein Konsument.

Hat der Verkäufer, der als Unternehmer fungiert, bestimmte Umstände zugesagt und treten diese Umstände dann nicht oder nur in erheblich geringerem Ausmaß ein, ohne dass der Käufer dies veranlasst hat, so kann der Käufer gegebenenfalls vom Vertrag zurücktreten. Beispielsweise kann der Käufer zurücktreten, wenn ihm vom Verkäufer ein Kredit in Aussicht gestellt wurde und ihm dieser Kredit, ohne, dass er dies selbst veranlasst hätte, nicht gewährt wird. Hier sind allerdings bestimmte Rücktrittsfristen zu beachten.

Darüber hinaus ist ein Rücktritt auch dann immer möglich, wenn der Verkäufer dem Rücktritt zustimmt.

Wo kann ich einen Kaufvertrag prüfen lassen?

Einen Kaufvertrag können Sie beim Rechtsanwalt Ihres Vertrauens überprüfen lassen.

Warum muss ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden?

Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beglaubigt werden, weil das Gesetz sehr strenge Anforderungen an die Echtheit der Unterschrift stellt. Notarielle Beglaubigung bedeutet, dass der Notar (oder das Bezirksgericht) bestätigt, dass die Unterschriften von Käufer und Verkäufer echt sind, also die Unterschrift jeweils von der Person stammt, die vor dem Notar unterschrieben hat.

Ist auch ein Kaufanbot schon verbindlich?

In einem Kaufanbot erklärt der Kaufinteressent verbindlich, dass er den Kauf einer bestimmten Immobilie zu einem bereits festgelegten Kaufpreist beabsichtige. In einem Kaufanbot werden alle wesentlichen Bedingungen bereits festgelegt. Auch wenn die Immobilie durch ein Kaufanbot noch nicht gekauft wurde, ist dieses bereits verbindlich. Ab der Annahme des Kaufanbots durch den Verkäufer besteht die Verpflichtung des Käufers, die Wohnung zu den vereinbarten Bedingungen zu erwerben.

Wie läuft eine Kaufvertragsabwicklung ab?

Nachdem Sie sämtliche notwendigen Dokumente an den Vertragserrichter übermittelt haben, wird dieser den Kaufvertrag erstellen und Ihnen dann einen Entwurf des Kaufvertrages übermitteln. Nachdem der Entwurf des Vertrages von beiden Parteien freigegeben wurde, kann ein gemeinsamer Termin zur Unterschrift des Vertrages vereinbart werden. Bei diesem Unterfertigungstermin wird auch ein Notar anwesend sein, um die Unterschriften der Vertragsparteien zu beglaubigen. Der Vertragserrichter wird Sie durch den Termin leiten und Ihnen genau erklären, was Sie unterschreiben müssen.

Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde kümmert sich der Vertragserrichter, der meistens auch Treuhänder ist darum, dass die kaufende Partei die Liegenschaft lastenfrei erwerben kann. Es werden also sämtliche Belastungen der Liegenschaft „beseitigt“. Der Treuhänder überwacht, ob Kaufpreis, Grunderwerbssteuer (GrESt) und die Eintragungsgebühr am Treuhandkonto einlangen und bestätigt das der Vertragsparteien. Außerdem kümmert er sich darum, dass sämtliche Eintragungen im Grundbuch richtig vorgenommen werden. Auch darüber hinaus hat der Vertragserrichter bzw. der Treuhänder nach der Unterfertigung noch viel zu tun. Nachdem der Kaufpreis auf das Treuhandkonto überwiesen wurde, die Liegenschaft übergeben wurde und die kaufende Partei im Grundbuch eingetragen wurde, wird der Kaufpreis an die verkaufende Partei ausbezahlt.

Was ist eine Rangordnungserklärung?

Bei der Rangordnungserklärung handelt es sich um eine gesonderte Urkunde, die neben dem Immobilienkaufvertrag besteht. In dieser Urkunde erklärt der Verkäufer, damit einverstanden zu sein, dass der beabsichtige Verkauf der gegenständlichen Immobilie im Grundbuch angemerkt wird. Die Rangordnungserklärung muss notariell beglaubigt werden.

Die Rangordnungserklärung wirkt wie eine Sperre des Grundbuchs und dient der Absicherung des Käufers, für den Fall, dass der Verkäufer die Liegenschaft nochmals veräußert oder nachträglich belastet.

Was ist die Aufsandungserklärung beim Immobilienkaufvertrag?

Die Aufsandungserklärung ist üblicherweise bereits im Immobilienkaufvertrag enthalten. Der Verkäufer und Eigentümer der Immobilie erklärt schriftlich, mit der Eintragung des Eigentumsrechts für den Käufer im Grundbuch bzw. mit der Eintragung einer Änderung seiner Rechte einverstanden zu sein. Ohne diese Erklärung des Verkäufers mit beglaubigter Unterschrift ist eine Eintragung des Eigentums des Käufers im Grundbuch nicht möglich.

Die Aufsandungserklärung hat ihren Namen daher, weil vor Einführung des modernen Grundbuchs Liegenschaftsrechte in sogenannten „Sandbüchern“ eingetragen wurden. Diese Bezeichnung kommt nicht von „Sand“ im heutigen Sinn, sondern vom mittelhochdeutschen Wort „Sandt“ / „Sant“ = Urkunde, Schriftstück, Register.

Diese frühen Register wurden häufig mit Sand bestreut, um die frische Tinte zu trocknen. Das Sandstreuen („aufsanden“) war daher ein realer Arbeitsvorgang im Grundbuchswesen und daher sprach man vom „aufsanden“ einer Eintragung, also sie für die Eintragung bereit zu machen.

Was muss ich bei einem Kaufvertrag bei der Gewährleistung beachten?

Die Gewährleistungsfrist beim Immobilienkauf beträgt 3 Jahre ab Übergabe. Es ist besonders wichtig, im Kaufvertrag festzulegen, für welche Mängel der Verkäufer einzustehen hat bzw. festzulegen, was jedenfalls einen Mangel darstellen soll. Insbesondere im Verhältnis zwischen zwei Privatverkäufern kann die Gewährleistung individuell ausgestaltet bzw. zur Gänze ausgeschlossen werden, dies sollten Käufer daher beachten.

Grundsätzlich hat ein Verkäufer nämlich dafür Gewähr zu leisten, dass der Kaufgegenstand die „ausdrücklich bedungenen“ sowie die „gewöhnlich vorausgesetzten“ Eigenschaften erfüllt. Die Gewährleistungsbestimmungen im Kaufvertrag legen die „ausdrücklich bedungenen“ Eigenschaften des Kaufgegenstandes fest. Wird nun im Kaufvertrag nicht „ausdrücklich bedungen“, also zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart, welche Eigenschaften der Kaufgegenstand erfüllen muss, dann kann es später zur Streitfrage kommen, was nun „gewöhnlich vorausgesetzt ist“. Achtung: Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufangebot kann daher dazu führen, dass dieser dann auch im Kaufvertrag aufzunehmen ist.

In jedem Kaufvertrag muss die Balance gefunden werden zwischen dem Interesse des Käufers, möglichst umfangreiche Gewährleistungsbestimmungen aufzunehmen und dem Interesse des Verkäufers, eine allfällige Gewährleistungspflicht möglichst gering zu halten.

Was ist das eATHB?

Die Abkürzung eATHB steht für Elektronisches anwaltliches Treuhandbuch. Rechtsanwälte, die als Treuhänder tätig werden, sind verpflichtet, die anvertrauten Treugelder nur über besonders gesicherte und von der Rechtsanwaltskammer Wien überwachte Treuhandkonten abzuwickeln. Die Rechtsanwaltskammer Wien muss für sämtliche Dispositionen ihr Freigabesiegel erteilen, Barbehebungen sind ausgeschlossen. Beim eATHB handelt es sich also um ein Instrument zur Absicherung der Treugeber und Überwachung der Rechtsanwälte, die als Treuhänder tätig werden.

Was sind KYC-Formulare?

KYC steht für „know your customer“, also „kenne deinen Kunden“ und dient dazu, bestimmte Informationen über die Auftraggeber einzuholen, um Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung zu bekämpfen. KYC-Formulare im Zusammenhang mit Liegenschaftstransaktionen beinhalten Personenangaben, Angaben zum durchgeführten Rechtsgeschäft (z.B. Kauf/Verkauf einer Liegenschaft), Angaben zur Herkunft der wirtschaftlichen Mittel sowie die Auskunft, ob eine Vertragspartei eine „politisch exponierte Person“ oder Angehöriger einer solchen Person ist

Schenkungsvertrag

Was ist ein Schenkungsvertrag?

Ein Schenkungsvertrag ist ein Vertrag, dessen Inhalt es ist, dass jemandem eine Sache unentgeltlich überlassen wird.

Die unentgeltliche Überlassung ist das Kernelement der Schenkung. Unentgeltlichkeit bedeutet, dass der Geschenkgeber dem Geschenknehmer die Sache ohne Gegenleistung und auch nicht als Erfüllung einer Verbindlichkeit überlässt.

Wie kommt ein Schenkungsvertrag zustande?

Ein Schenkungsvertrag kommt dadurch zustande, dass eine Person eine Sache unentgeltlich einer anderen Person anbietet und die andere Person diese annimmt. Auch für eine Schenkung werden also zwei Vertragspartner benötigt. Für die Gültigkeit einer Schenkung braucht es eine „wirkliche Übergabe“ der geschenkten Sache oder einen Vertrag in der Form eines Notariatsakts. „Wirkliche Übergabe“ bedeutet, dass der Geschenkgegenstand sofort übergeben wird. Dies hat denn Sinn, dass man den Geschenkgeber davor schützen will, übereilt sein Hab und Gut zu verschenken, ohne sich der Folgen bewusst zu sein.

Was muss man bei einem Schenkungsvertrag beachten?

Für einen Immobilien-Schenkungsvertrag reicht der Abschluss eines Schenkungsvertrages mit notariell beglaubigten Unterschriften aus, sofern die geschenkte Sache vor Vertragsunterfertigung übergeben worden ist. Ansonsten ist zu beachten, dass ein Notariatsakt notwendig ist.

Welche Kosten entstehen bei einem Schenkungsvertrag?

Dies kommt darauf an, ob ein Schenkungsvertrag durch wirkliche Übergabe erfolgt oder ob ein Notariatsakt notwendig ist. Sollte ein Notariatsakt nötig sein, fallen hierfür Kosten an.

Was muss ein Schenkungsvertrag beinhalten?

Der Schenkungsvertrag kann inhaltlich sehr frei gestaltet werden, es gibt keinen zwingenden Mindestinhalt eines Schenkungsvertrages.

Jedenfalls sollte der Vertrag aber den Geschenkgeber und den Geschenknehmer samt deren Name und Anschrift klar bezeichnen. Auch der Geschenkgegenstand muss aus dem Vertrag hervorgehen.

Besteht eine Meldepflicht von Schenkungen?

Für bestimmte Schenkungen besteht eine Meldepflicht. Erfasst sind Schenkungen von Kapitalvermögen (Sparbücher, Bargeld, Wertpapiere, Aktien), Unternehmen(santeile) und Beteiligungen, sowie Sachvermögen (bewegliches körperliches Vermögen, Rechte und Lizenzen). Allerdings sind Betragsgrenzen zu beachten. Zwischen Angehörigen sind solche Schenkungen erst ab einem Betrag von EUR 50.000 pro Jahr anzeigepflichtig. Zwischen Fremden gilt eine Grenze von EUR 15.000 innerhalb von fünf Jahren.

Welche Formvorschriften muss man bei einer Schenkung beachten?

Grundsätzlich kann eine Schenkung auf formfrei erfolgen, wenn die geschenkte Sache sofort übergeben wird. Andernfalls muss eine Schenkung schriftlich in Notariatsaktsform erfolgen.

Kann ein Schenkungsvertrag angefochten oder widerrufen werden?

Auch Schenkungen sind grundsätzlich nicht widerruflich, es gilt also der Stehsatz „geschenkt ist geschenkt“. Es gibt allerdings bestimmte Gründe, aus denen ein Widerruf doch möglich ist.

Diese Widerrufsgründe sind Dürftigkeit, grober Undank, Verkürzung des schuldigen Unterhaltes und „nachgeborene Kinder“.